En vrai, combien faut-il mettre de sa poche pour acheter un logement ?

Un grand nombre de futurs acquéreurs pensent qu’ils doivent financer au moins 20 % du prix d’achat de leur logement sur fonds propres. Ce montant fait souvent peur et amène certains à abandonner trop vite leur rêve immobilier. Mais est-ce vrai ? Bonne nouvelle : dans la pratique, c’est souvent moins contraignant qu’on ne le pense.

L’apport dont vous avez besoin dépend de la valeur du bien que vous achetez, des règles de la Banque nationale et surtout de votre capacité d’emprunt. Nous vous disons tout sur le sujet – et vous allez découvrir que vos options sont plus larges que vous ne l’imaginiez.

Les règles de la Banque nationale

En règle générale, la Banque nationale de Belgique limite le financement bancaire à 90 % de la valeur d’un bien immobilier. Cela signifie que l’acheteur doit apporter environ 10 % de fonds propres.

Mais il y a des marges de manœuvre :

• Les banques ont la possibilité de dépasser ce plafond de 90 % pour 35 % des prêts destinés aux primo-acquéreurs.
• Pour 5 % de leurs dossiers, elles peuvent même financer légèrement au-dessus de 100 %.

En théorie, vous pouvez donc emprunter la totalité du prix d’achat – et parfois même un peu plus. Dans la pratique, peu de banques le font, mais les prêts à 100 % restent encore fréquents.

Les coûts inévitables

Même si vous empruntez 100 % du prix d’achat, vous aurez évidemment besoin de fonds propres pour couvrir les frais supplémentaires d’achat et de financement. N’oubliez pas qu’il y a :

• des droits d’enregistrement
• des frais de notaire
• des frais de dossier

En fonction de la région où vous achetez, ces frais représentent 5 à 9 % du prix d’achat. Pour un logement de 300 000 €, vous devrez payer de 15 000 € à 27 000 € de votre poche, même si vous financez intégralement le reste via un emprunt.

Combien pouvez-vous emprunter ? Tout dépend de votre capacité d’emprunt

Plus que vos fonds propres, c’est votre capacité d’emprunt qui joue un rôle déterminant. Les banques la calculent sur la base de votre taux d’endettement (« Debt Service To Income »), c’est-à-dire ce que pèse dans votre budget le montant des remboursements de vos prêts.

La règle ? Votre charge mensuelle ne peut pas dépasser 40 % de vos revenus. Par exemple :

• Supposons que vous gagniez ensemble 5 000 € nets et que vous souhaitiez acheter un bien de 350 000 €. Emprunter ce montant représenterait environ 2 000 € de remboursement mensuel, ce qui correspond aux 40 %.
• Pour les revenus plus faibles, la limite se situe généralement autour de 50 % de taux d’endettement. Pour les revenus plus élevés, elle peut grimper jusqu’à 60 %.

Par ailleurs, les banques tiennent compte de la marge financière dont vous disposez après remboursement de l’emprunt :

• les célibataires doivent généralement conserver environ 1 000 à 1 100 €
• les couples environ 1 400 à 1 500 €
• par enfant à charge, il faut ajouter encore 100 à 150 €

Une marge de sécurité est indispensable

Attention : il est dangereux d’investir toutes vos économies dans votre logement. Comme on dit souvent : « on ne peut pas manger des briques ».

Personne n’est à l’abri de dépenses imprévues – une chaudière qui lâche, une baisse de revenus, une facture d’hôpital. Sans poire pour la soif, vous vous retrouverez vite en difficulté. C’est pourquoi les experts recommandent de mettre de côté environ 10 % de vos revenus en plus de votre emprunt et de vos charges fixes pour faire face aux imprévus. Vous conserverez ainsi une marge de manœuvre financière, même après l’achat du logement de vos rêves.

Un exemple concret

Supposons que vous achetiez une habitation principale de 380 000 € en Wallonie.

• Vous pouvez emprunter 100 % du prix d’achat.
• Les frais supplémentaires s’élèvent à environ 26 600 €.
• Vous devez payer vous-même ce montant.

Un revenu net commun d’au moins 3 940 € par mois vous place largement dans les clous des critères d’emprunt pour cette situation.

Plus accessible que vous ne le croyez

L’idée tenace selon laquelle il faudrait un apport de 20 % pour acheter est donc erronée. Les règles dérogatoires permettent, en fonction de vos revenus, d’acheter votre première résidence avec un apport personnel plus modeste. Bien sûr, plus vos fonds propres seront élevés, plus vos conditions seront avantageuses – mais n’abandonnez pas vos rêves de devenir propriétaire simplement parce que vous ne disposez pas d’un capital important.

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