Devenir propriétaire en 2026 : est-ce encore possible et à quel prix ?

C’est bien connu, les Belges ont une brique dans le ventre. Mais avec la hausse des prix, le durcissement des règles de crédit et les rénovations énergétiques obligatoires, impossible de trancher d’un simple oui ou non la question : « Est-ce le bon moment ? ». Tout dépend de votre situation financière et de vos choix.

Cet article vous propose une checklist sans détour : le coût réel d’un achat, le poids futur des obligations de rénovation, le regard des banques sur votre dossier et les clés pour établir un budget qui préserve votre train de vie.

Combien coûte réellement un achat immobilier ? (en plus du prix demandé)

• Prix d’achat moyen : comptez environ 350 000 € pour un logement standard.
• Les frais d’achat et de financement qui s’ajoutent :
  > Flandre (première habitation) : ± 6 %
  > Wallonie : ± 7 %
  > Bruxelles : ± 9 %

Si on ajoute 6 à 9 % au prix d’achat, on arrive vite à un total d’environ 400 000 €. C’est le point de départ de votre budget, avant même d’envisager les obligations énergétiques.

L’énergie n’est pas un détail : PEB et obligation de rénovation

La majeure partie du parc immobilier n’est pas économe en énergie. L’Europe veut atteindre le label A (moins de ±100 kWh/m²/an) d’ici 2050. Qu’est-ce que cela signifie pour ceux qui achètent aujourd’hui ?

• Si vous achetez en Flandre un logement avec un mauvais score PEB (par ex. E-F ou >400 kWh/m²/an), vous devrez effectuer une rénovation substantielle dans les six ans afin d’atteindre au moins le label D.
• À Bruxelles et en Wallonie, il n’y pas vraiment d’obligation, mais les banques prennent le risque en compte et imposent des obligations similaires dans leur analyse de crédit. À Bruxelles, la rénovation énergétique est encouragée avec un abattement complémentaire en cas d'amélioration de la performance énergétique (un saut de deux classes minimum, par exemple du label D au label B).

Le prix ? Pour une rénovation énergétique moyenne, comptez de 50 000 à 70 000 €. Pour passer du label E ou F au A, l’addition peut vite grimper à 100 000 €, voire 130 000 €. Ce coût doit être inclus dans votre plan financier dès le premier jour (via des fonds propres ou un financement), sans quoi vous vous retrouverez six ans plus tard en manque d’argent et de temps.

Taux d’intérêt, marché et calendrier : qu’est-ce que cela signifie pour vous ?

Ces dernières années, les taux hypothécaires ont été nettement plus élevés qu’à l’époque des taux bas. Les conséquences de cette évolution :

• Moins d’acheteurs et un marché qui ralentit sur plusieurs segments.
• Plus de marge de négociation pour les logements avec un mauvais label énergie (les acheteurs ne veulent pas d’une rénovation imposée).
• Les logements économes en énergie sont très demandés, raison pour laquelle les prix restent souvent élevés.

Conseil : ne regardez pas que le prix demandé, mais le coût total sur 6 à 10 ans. Parfois, un logement « bon marché » avec un mauvais label énergie revient plus cher qu’un logement économe en énergie avec un prix d’achat plus élevé.

Décrocherez-vous votre emprunt ? Les critères de la banque

Dans sa lutte contre le surendettement, la Banque nationale de Belgique encadre la prise de risque des banques :

• En principe, les banques financent au maximum 90 % de la valeur du bien (Loan-to-Value).
• Des exceptions sont possibles, notamment pour les primo-accédants, mais avec un quota : les banques ne peuvent le faire que pour une fraction de leur volume de prêts (par ex. 35 %). Les dossiers sont donc vérifiés de façon stricte.
• Le score PEB fait désormais partie de l’évaluation des risques : mauvais label énergétique = risque plus élevé = analyse de crédit plus critique.

Calculez votre capacité d’achat immobilier en 7 étapes simples

• Déterminez votre capacité de remboursement mensuel
  > Commencez par votre loyer actuel + ce que vous épargnez structurellement.
  > La règle générale, c’est de consacrer ±40 % maximum de votre revenu net (commun) aux charges de logement (emprunt + assurances obligatoires).
• Incluez les frais récurrents du logement : assurance incendie, assurance solde restant dû, précompte immobilier, services publics, télécommunications, syndic (appartement).
• Prévoyez une réserve et une marge d’épargne. Après toutes les charges fixes, gardez au moins ± 10 % de votre revenu pour continuer à épargner. La pierre ne se mange pas !
• Partez de deux scénarios immobiliers
  > Scénario A (économe en énergie) : achat plus coûteux, peu de dépenses de rénovation.
  > Scénario B (rénovation) : achat moins coûteux, 50 à 70 000 € de rénovation dans les 6 ans. Comparez le TCO (coût total de possession).
• Planifiez votre budget de rénovation
  > Que payez-vous maintenant (fonds propres) et que financez-vous ?
  > Pouvez-vous rénover par phases pour que la charge mensuelle reste dans les 40 % ?
• Testez votre budget face aux imprévus : effectuez une simulation avec +1 % d’intérêt, +100 €/mois d’énergie ou des frais de garde d’enfants. Si votre budget tient toujours, vous êtes en sécurité.
• Fixez-vous une limite. Déterminez à l’avance votre plafond en tenant compte de votre budget global, rénovation et marge de sécurité incluses. Vous pourrez alors faire une offre rapide, sans prendre de risques inconsidérés.

Acheter en 2026 : oui, si votre budget global tient la route

Quand est-ce vraiment le bon moment ?

• Votre budget total (achat + frais + rénovation énergétique) s’inscrit confortablement dans votre limite de 40 % et vous gardez une marge d’épargne.
• Le logement correspond à ce que vous pouvez et voulez investir en temps et en énergie pour les travaux.
• Votre dossier est conforme aux attentes des banques : revenu stable, planification PEB réaliste, épargne saine.

Un de ces trois critères n’y est pas ? Alors il vaut mieux attendre, réduire vos ambitions ou revoir votre plan (autre région, type de logement, phases de rénovation).

Est-ce le bon moment pour vous lancer dans un achat ?

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